地主から見るメリット・デメリット

地主のメリット

では、人に土地を貸すことで地主にどのようなメリット
あるいはデメリットがあるのか見て行きましょう。
まず、メリットからです。
メリットの１番は土地の有効活用と地代収入です。
日本の面積は狭く、約70％が森林で占められています。
つまり住宅地や商業用地などとして活用できる面積は、
そもそも少ないのです。

にも関わらず、使っていない土地をそのままにしておくとなれば
国民にとっても大きな損失になります。
自分では使わないなら、人に貸して活用してもらうべきなのです。
もちろん、借地権を設定して相応の地代で貸すことができれば、
地主には地代収入が入ります。

また人に土地を貸すと、税金面でもメリットが高くなります。
１つめは相続税の軽減です。
相続税には控除額というのがあり、
現在のところ5000万円＋1000万円×法定相続人の数までは
相続税がかかりません。

相続税が発生する人は亡くなった方に対して極めて低い割合で
平成22年度でいえば、死亡者約120万人に対し相続税が
課税された人は約５万人で、全体の4.2％程度に過ぎません。
しかしこの大半が、土地を
たくさん所有している資産家と言われています。
もっとも資産家とは言われても、当人たちにしてみれば、
土地は所有しているけれど、
相続税を支払う現金はないということが多いのです。

地主のデメリット

できれば相続税の負担を減らしたいと考え、
様々な節税対策を行うことになります。
相続税の課税対象とされる土地は時価で評価されるのではなく、
路線価や固定資産税評価額という
時価の60％～70％相当の価格で評価が行われます。
時価に比べればだいぶ軽減されますが、
さらに軽減する方法として借地権の設定があります。

借地権は借地人を強く保護する権利で、一度貸せば、長く自分は
使うことができなくなるため、その負担分が控除されるのです。
借地の相続税評価額は、土地の相続税評価額×（１－借地権割合）
となり、相続税評価額5000万円の土地で借地権割合が
60％であれば、2000万円まで下がります。

もう１つが固定資産税や都市計画税の軽減です。
土地を全く使わず放置し何の収益を生まなくても、
毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。
その負担は意外に大きいものです。
その上、近隣に迷惑をかけないよう草刈りをしたり等の
手間や費用もかけなければなりません。

しかし他人に土地を貸せば、これを地代の一部から賄うことが
できますし、固定資産税や都市計画税の軽減が受けられるのです。
他人に土地を貸している間も、
固定資産税や都市計画税は土地の所有者に課税されます。
商業地等の固定資産税や都市計画税は時価の70％を
課税標準として税率がかけられます。

これに対し住宅用地の場合、課税標準額が6分の１に軽減され、
支払う税金が大きくダウンするのです。
他人に貸した土地でも、
借地人が住宅を建てて暮らしていれば住宅用地に該当します。
これに対し地主のデメリットの１番は、
自由な使用ができなくなることです。
たとえば親の代に貸した土地は、
子供世代も地主の地位を相続します。

しかしその子供はその土地でパン屋を開きたいとか、
レストランを経営したい、もっと地代を支払ってくれる人に
貸したいなどと思うかもしれません。
しかし普通借地権にせよ定期借地権にせよ、
存続期間が長く、普通借地権にあたっては
正当事由がない限り更新拒否が認められません。

仮に正当事由が認められたとしても、高額の立ち退き料を
支払わなければならないケースがほとんどです。
もう１つのデメリットが、
借地人や近隣住民とのトラブルの発生です。
借地人と地代の額や更新などを巡ってトラブルが生じる場合も
ありますし、借地人が何か近隣に迷惑をかける行為を行うと、
地主にクレームが入る場合が多くなります。