借地人から見るメリット・デメリット　

借地人のメリット

では、土地を借りて建物を建てて住んでいる借地人から見た
メリットとデメリットには、どのようなものがあるでしょうか。
この点、土地を買うより安くつくかどうかは、
その地域の土地の価格や地代の相場にもよってきます。
土地の賃貸借契約をする場合、はじめに権利金という
大きな額を支払って、その上で地代を支払うこともあります。
長く地代を支払っていけば、
土地を普通に買うよりコストがかかるケースもあり得るのです。

もっとも親や祖父の代から借りているという場合、
地代はある程度の年数分をまとめて支払っておくことも多いので、
子供世代はほとんど負担なく利用できるメリットがあります。
また借りた土地とはいえ、借地借家法に守られているため、
追い出される心配がありません。

普通借地権の存続期間は最低30年以上と長く、
実際にはもっと長い期間で設定されている場合が多いです。
しかも、地主が更新拒否するには正当事由や多額の立ち退き料の
支払いが求められるので、半永久的に利用可能です。

居住用建物のための定期借地権を新たに設定する場合も、
存続期間は50年以上で定めなければならないので、
少なくとも自分が暮らしていく間に追いだされるような
契約はしなくて済みます。

さらに借地権は相続ができるので、借地権の設定者が
亡くなった後も、家族は安心して暮らすことができます。
また、まるで自分の土地のように暮らしながらも、
毎年の固定資産税や都市計画税は、
あくまでも土地所有者が負担するため支払う必要はありません。

借地人のデメリット

これに対してデメリットですが、地代の値上げを巡るトラブルや、
建物の建て替えや増改築、建物を売り払って引越したいなどと
考えるときに、地主との間で制限が生じます。
地代については双方に地代の増減請求権がありますが、
当事者で話し合いがつかないと裁判に発展する場合もあります。

また、賃貸借契約の中に建物の種類や構造が定められていたり、
増改築などの制限が盛り込まれている場合、
老朽化した建物を建て直す際に、地主の許可が必要なのです。
これも許可が得られなければ裁判になる可能性があります。
そして一番厄介なのが、建物の売却、借地権の譲渡のケースです。
土地は他人の土地ですが、
建物は借地人の自己所有となっています。

本来、自分の建物を誰にいつ売却しようが自由なはずです。
しかし借地の場合、建物だけ売って、借地権は譲らない、
つまり建物は使ってもいいけど
土地は使えないよというわけには行きません。
そこで建物を譲渡すると、
借地権も一緒に移転することになります。

この点、借地借家法では借地権の譲渡や転貸には
地主の承諾が必要と定められています。
借地契約は地代を滞りなく支払ってくれるか等、
お互いの信頼関係に基づいて設定されているので、
見ず知らずの他人に勝手に移転されては困るからです。
この地主の承諾が得られないと、
やはり許可を求める裁判を起こす必要があります。

また、借地上の建物は高く売れない可能性があります。
この点、借地権は強い権利であり相続税評価上、
高く評価されると言いましたが、それはあくまで
相続税負担上の話であり、実際の売買とは異なるのです。
借地はあくまで借地であり自己所有ではないわけですから、
排他的な権利である所有権と違い制約を伴う分価格は
低くなってしまい、思ったような価格で売れない場合があります。