借地の売却は地主と借地人の共同作業

第三者に貸す

さて、借地人から見た借地のデメリットとして、
借地の売却には地主の承諾が必要という話が出たところで、
その内容について詳しく見て行きましょう。
借地借家法では借地権の譲渡と転貸には
地主の承諾が必要とあります。
譲渡とは売却のことで、借地物件を譲渡する場合は、
自ずと借地権の譲渡も伴うため、地主の承諾が必要になるのです。
転貸というのは土地を借りた後、
そのまま第三者に貸すことをいいます。

いわゆる、又貸しです。
地主としては、その人が建物を建てて住むと思ったから
貸したのに、知らない第三者が建物を建てて
住むのは予想外であるため、承諾が必要となります。
この場合地主への地代支払いは借地人が行い、
借地人は転借人から地代を受け取るという形になります。

なお借地上の自己所有建物を他人に貸す場合は、
借地の転貸とはいわず、地主の承諾は要りません。
地代は借地人が地主に支払い、
借地人は借家人から家賃をもらうという関係が成立します。
本来、自己所有の建物を他人に貸そうと、
売却しようと自由なはずです。

しかし、借地上の建物においては、売却の場合、
地主の承諾が必要という制限が加わります。
これはなぜでしょうか。
建物を賃貸する場合には、
地主と借地人との関係は何も変わらず、残っています。

しかし、建物を売却する場合は、
従来の借地人は借地契約の関係から抜け、
新たな借地人（建物の買主）と地主との間で
新しい関係を築かなければなりません。
地主の中には、あなたたち家族だから貸していたのに、
他の人には貸したくないと思う人もいるかもしれません。

借地人は地主の承諾が必要

土地の賃貸借契約は信頼関係に基づくものであって、
地代の支払いや土地の使い方に誠実な人かどうかは、
地主にとって大きな関心事です。
たとえば建物を買うのが精いっぱいで、実は職がなく収入が
ほとんどないという人に、土地を貸したいとは思わないでしょう。

そのため、借地人は建物を勝手に売却できず、
地主の承諾が必要とされています。
もっとも、借地人としても建物をどうしても
売却したい理由があるはずです。
近隣できた新しいマンションに引っ越したいとか、
自己所有の土地付き一戸建てで好い物件が見つかったとか、
仕事の都合や結婚・介護などの事情で転居しなければ
ならなくなったなど、売却の必要性があるのに、
地主側の一方的な事情で売却が制限されてはたまりません。

そこで借地借家法では、地主との間で話し合いが
まとまらない場合に、借地権の譲渡により地主にマイナスとなる
虞がないにも関わらず売却の承諾をしない場合には、
裁判所が借地人の申し立てによって、
許可を与えることができるとされています。

もっとも、裁判所に申し立てるような事態に
発展させたい人はいないでしょう。
できれば、円滑に承諾を得てスムーズな売却をしたいものです。
借地上の建物の売却は、所有地上の土地付き一戸建てに比べると
流通も限られ、買いたい人も現れにくい可能性があります。
無理に自分で探そうとせず、地主も納得する買い手を、
借地に強い不動産会社などに依頼して
探してもらうのが賢明でしょう。