等価交換で土地を手に入れる

借地権の等価交換

土地を完全に支配することができる権利が所有権ですが、この土地を人に貸すと、借りている人は借地権を得ることができて、地主は底地権を持つことになります。
つまり、土地の所有権が2つの権利に別れたということになるのです。
この割合に関しては、所有権は土地を100%所有していることになり、住宅地の場合は、借地権が6割で底地権が4割、あるいは借地権が7割で底地権が3割といった状態になります。

相続税の計算のために評価を行う際には借地権の評価として借地権割合という数字を用います。
これがたとえば6割だったり、7割だったりして、土地のある場所によって異なる割合が設定されています。
もし、借地人が賃貸人に土地を明け渡したとすると、賃貸人はその価値に相応しい底地権を賃貸人に譲ることになります。

これによって、土地の賃貸借関係が解消されることになり、借地人は以前よりも面積が狭くなるのですが、土地の完全な所有権を得ることができます。
このような考え方が等価交換であり、これによって、土地を得られるのです。
借地権割合が6割の土地ならば、等価交換によって元の借地面積のうち6割の土地所有権を得ることができます。

このような等価交換は借地権や底地権に関する代金を支払う必要がないためメリットがあります。
ただし、賃貸人はこれに必ず応じなければいけない義務はないため、話し合いをして決めることになります。

等価交換のメリットについて

借地権は旧法においては地主の権利が弱くて、代わりに借地人の権利が強かったです。
このようなケースでは等価交換をすることによって、地主はメリットを得られるのです。
地主が等価交換をするケースとして、たとえばマンションを建設する際に、土地と建物を交換して、マンションの一部を所有して住むというケースがあります。

地主がマンションを建設する費用を用意できないときに、業者がマンションを建設する代わりに地主がたとえば最上階のみを等価交換してそこに暮らすのです。
つまり、土地と建物を交換したことになり、これが節税対策にもなるのです。
建物であれば固定資産税評価額が7割になるため、税金を抑えることができます。

借地と底地に関してはそれぞれをバラバラに扱って売却しようとしても価値が大きく落ちてしまいます。
それよりも、借地と底地の等価交換をしたり、あるいは借地と底地を合わせて100%の価値として売却することを考えた方が、借地人と地主の両方がメリットを得ることができるのです。
等価交換についてはややこしい考え方かもしれませんが、同じ価値のものを交換することだと考えておけば良いでしょう。

等価交換によって、借地と底地を交換するようなケースは珍しくありません。